民进吕梁市委
近年来，随着我市城市化进程的加快，城市商、住小区的增多，小区的物业管理问题也越来越成为人们关注的焦点。尽管我市已经在2005年出台了《吕梁市物业管理暂行办法》，去年又对《吕梁市普通住宅物业服务收费管理暂行办法》进行了听证，但是物业与业主的矛盾似乎并未因此得到化解，人们对小区物业的微词依然颇多，全市涉及物业管理的矛盾、纠纷以及上访事件也在逐渐增多。因此，为进一步加强和规范我市物业管理行业，提升物业管理服务水平,营造舒适宜居环境，我们民进吕梁市委采取到住宅小区实地走访、与物业服务企业以及业主座谈交流等形式，对我市住宅小区物业管理情况进行了专题调研。
一、我市小区物业管理存在的问题
1、部分物业公司服务质量不佳。一些物业公司不能摆正位置，错误地认为自己是管理者，业主是管理对象。现实中，物业公司无视业主的正当权利和合理要求，不认真履行服务合同，处理问题简单、粗暴，经常与业主产生摩擦。如安保措施不到位，任由社会闲杂人员出入小区；对小区内乱停车、乱丢垃圾、涂鸦、破坏绿化带及赌博等社会陋习置之不理或相互推诿；对小区绿化维护、公共设施损坏维修不及时，甚至无人问津；有的物业公司还通过改变小区内公共绿地通道的用途，增加收费项目，此后又不公开使用账目，造成与业主间的矛盾。
2、部分业主公共责任意识淡薄，拒交物业费。我市引入物业管理模式的时间不长，业主尚未真正树立“花钱买服务”的意识。业主群体庞大且分散，素质、想法和做法参差不齐，一些业主社会公德缺失，我行我素，不愿自觉接受物业公司的管理。另一些业主在发生纠纷后完全以个人感受对物业服务进行评价，一旦对服务不满意就拒交物业费。更多的业主将自己当成旁观者，不习惯于通过集体决策表达自己的意愿，而是怀着从众心理，观望事态发展，不主动交费，由此造成欠费之风。近年来，随着市场房价不断上升，众多业主购房后大量空置，他们普遍存在一种错误心态，即我没有接受物业公司的服务，就不应交纳物业管理费，更多的物业费纠纷由此产生。
3、开发商遗留问题加重了物业矛盾。部分开发商为了追求利益最大化，在新建小区道路、路灯、环卫设施，甚至水、电、气、供暖等公共设施没有按照规划要求配套建设的情况下，就匆忙安排动迁户回迁入住，物业由开发公司附设的前期物业公司代管，在入户时收取半年甚至一年的物业管理费。这样就出现了诸如配套设施不健全、物业管理不到位等各种矛盾。
4、物业公司与业主间缺乏有力的沟通平台。国务院出台的《物业管理条例》、我市的《吕梁市物业管理暂行办法》等规定，虽然明确了小区业主委员会的权利、义务、职责，但大部分业小区并未成立业主委员会，少数成立业主委员会的，也未能真正行使好权利，担负起职责。业主委员会成员的产生未能真正体现民主性、代表性，往往以不愿得罪人的心态处理物业事务，有的甚至根本就是不履行职责。业主委员会的功能未能有效发挥，也是造成当前物业矛盾不能及时排解，大量积压的原因。
由于上述原因，导致我市物业服务行业整体经营困难，盈利能力不强，这又影响了物业服务总体水平的提升。如此，便形成了恶性循环，引发不少上访事件，严重影响了社会和谐。
为此建议：
从政府、物业企业、业主以及社会等多个方面入手，加强宣传，提高认识，制定标准，严格监管，大力扶持，逐步提升我市物业管理综合水平。
1、加强宣传，提高民众公共责任意识。政府相关部门可采取多种形式，多措并举，大力宣传《吕梁市物业管理暂行办法》、《吕梁市普通住宅物业服务收费管理暂行办法》，宣传物业管理的重要性，宣传诚信理念，帮助业主树立“花钱买服务”意识。各行政事业单位党员干部，特别是领导干部，应自觉按时足额交纳物业费，发挥示范带头作用，争做文明业主。此外，企业也要做好对外宣传工作，加强与业主的正常沟通。
2、制定标准，提升物业管理水平。一是建议相关部门按照“分等定级、质价相符”的原则，制定《吕梁市住宅小区物业管理服务质量等级标准》，不同等级，服务内容和质量不同，价格也不同。由小区业主委员会召开业主大会根据需要讨论决定选择具体服务标准，让业主明白消费，以保证物业在企业行为、制度建设、物业服务、人员规范等方面达到“规定动作”，提高服务质量，带动物业管理整体水平的提升。二是加强职业素质和技能培训，通过职业资格考试、注册登记、招聘上岗等措施，从专业能力、职业道德和业绩等方面对物业人员实施监督管理，不断提高行业人员的物管综合能力。
3、严格监管，加大行业监管力度。一要加强前期物业服务招投标的监管，将物业服务招投标活动纳入有形市场予以监管，建立健全全市统一、竞争有序的物业服务招投标市场。制定政策，鼓励各类住宅小区通过招标方式选聘物业服务企业。二要落实前期物业服务承接验收过程中的监管主体，加强对承接验收的监管，由街道办事处参与监督辖区内新建住宅小区的承接查验以及物业档案的移交转移，承接查验以及物业档案的移交转移的结果应向区（市）县房管部门备案，充分发挥政府监督职能。三要选聘物业管理专家和有关法律人士组建物业管理仲裁委员会，及时处理好物业管理的纠纷和矛盾。四要加强物业管理机构的建设，配备必要的人员，使其能游刃有余、全身心地抓好全市的物业管理工作，以适应物业管理小区不断增多的客观要求。五要加强对遗留问题的监管，由市政府牵头，住建、房管、城管、监察等相关部门分别组成居民小区遗留问题工作组和违章搭建问题工作组，对群众反映强烈的开发商遗留问题和违章搭建问题进行排查，逐个研究解决方案，依法、快速、限期解决，为规范居民小区服务管理扫清障碍。
4、大力扶持，充分调动物业管理公司积极性。一是要充分发挥物业所在地的政府组织、居委会应积极发挥桥梁媒介作用，为物业公司和业主搭建交流平台，消除双方之间的隔阂。二是并且把物业管理评比活动制度化、常态化，组织开展年度物业管理大评比活动，鼓励小区物业完善管理。三是物价管理部门适时对物业费调整进行听证，根据当下居民收入、物价水平、区域特点等，对物业管理指导价进行调整，以提高物业公司的积极性。四是住建管理部门指导企业对房屋买卖合同和物业服务合同进行修订，约定诸如今后房屋转让需由物业公司证明其已结清物业费等内容，对恶意拖欠物业费的业主进行约束，减少物业公司的经营损失。
加强小区物业管理是建设宜居城市、现代城市的重要一环,事关千家万户,直接影响着居民幸福指数的提高和社会的和谐稳定。只有政府、社会以及物业、业主联起手来，共同努力，才能创建更加优美舒适的居住环境。
